Z pojęciem wspólnoty mieszkaniowej spotykamy się m.in. nabywając nieruchomość w budynku mieszkalnym. Choć większości z nas ten termin jest znany, to nie potrafimy szczegółowo odpowiedzieć na pytania dotyczące istoty funkcjonowania tej instytucji. Nie zdajemy sobie również sprawy, że w momencie zakupu nieruchomości od dewelopera lub urzędu gminy  automatycznie stajemy się jej członkami.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli danej nieruchomości. Co do zasady (w budynkach spółdzielczych kwestia przedstawia się inaczej), wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości. Po wyodrębnieniu pierwszego lokalu wspólnotę tworzy dwóch właścicieli, tj. właściciel nowo-wyodrębnionego lokalu oraz właścicelel pozostałej części nieruchomości. W miarę upływu czasu oraz sprzedaży kolejnych lokali udział głównego właściciela będzie się zmniejszał, a ilość członków wspólnoty systematycznie powiększała.

Warto zwrócić uwagę, że członkami wspólnoty mieszkaniowej nie są tylko właściciele mieszkań (choć nazwa na to wskazuje). Pełnoprawnymi członkami są również właściciele garaży, komórek, lokali handlowo-usługowych czy lokali o innym przeznaczeniu. Bez członkostwa są osoby, które użytkują lokal, ale nie posiadają prawa do jego własności (najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych). Takie osoby nie posaiadają praw oraz obowiązków wynikajacych z przepisów Ustawy o własności lokali, co oznacza m.in. brak prawa głosu nad uchwałami wspólnoty. 

Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot: małą oraz dużą. Mała wspólnota mieszkaniowa znajduje swoje uregulowanie w kodeksie cywilnym (przepisy dot. współwłasności) i może być zawiązana w obiektach, gdzie wyodrębniono maksymalnie 7 lokali. Duża wspólnota mieszkaniowa powstaje wszędzie tam, gdzie mamy do czynienia z więcej niż 7 lokalami. Do funkcjonowania dużej wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali.

Forma prawna oraz obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa złożona jest z ogółu właścicieli lokali, i jest tak zwaną ułomną osobą prawną. Nie ma osobowości prawnej, le może być przedmiotem praw i obowiązków - może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Reprezentantem wspólnoty z podmiotami zewnętrznymi jest zarząd wspólnoty, w którego skład wchodzą najcześciej właściciele lokali znajdujących się we wspónotcie (nie jest to jednak obligatoryjne - członkiem zarządu wspólnoty może być najemca lokalu lub np. osoba, "z zewnątrz" - np. administrator). 

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w formie uchwał. Uchwały dotyczą każdego elementu funkcjonowania wspólnoty, tj. wyboru zarządu, zatwierdzenia sprawozdania finansowego i udzielenia zarządowi absolutorium, określenia wielkości zaliczek na bieżące utrzymanie nierchomosci i remonty, regulaminy dot. funkcjonowania wspólnoty itp. 

Zarząd

Reprezentantem wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarząd. Podejmuje on decyzje w zakresie funkcjonowania nieruchomości wspólnej, które nie przekraczają zakresu tzw. "zwykłego zarządu". Jego zadaniem jest reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, a dotyczy to głównie współpracy z firmami zewętrznymi oraz postępowania przez instytucjami. Zarząd wspólnoty zawiera umowy z dostawcami mediów, firmami remontowo-budowlanymi i prowadzącymi prace konserwacyjne, porządkowymi, a także reprezentuje wspólnotę przed sądami oraz organami władzy administracyjnej. W sprawach przekreczajacych zakres "zwykłego zarządu" zarząd wspólnoty musi działać w oparciu o uchwałę właścicieli lokali.

Do 31 marca każdego roku zarząd wspólnoty ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali, przedstawić ocenę swojej pracy, złożyć sprawozdanie finansowe za rok ubiegły i uzyskać tzw. absolutorium oraz  zaproponować plan gospodarczy na rok następny.